个别城市楼市放松 楼市又要反弹了吗

2019-10-21 股经

自从“房主不炒”概念提出后,很多城市也开始纷纷限购限贷,特别是对于户口迁入,社保缴费年限等,有着严格的规定。传统的“金九银十”,今年褪色凉凉已经是大家公认的事情了。而就在有房一族抓紧抛售,没房一族等待抄底的时刻,有两个城市突然对限购放松了门槛。

10月15日,南京六合区为了吸引人才,对区域的限购政策进行优化,非南京户籍名下无房者只要拥有大专以上学历或者中级职称、拥有南京市居住证或与在南京企业签订合同,即可在六合区开具购房证明并购房,“具体的材料需要在不动产中心开具购房证明时出具。”

在南京,六合属于郊区,一直是刚需和投资的热门区域。但在政策从严的时代,大家对于中短期房价走势是抱有悲观预期的,就算想买房,也更倾向于选择靠近市区的地段,因此这种远离市区,配套稀缺的区域,成交就非常惨淡,有一组数据显示,9月六合的二手房参考均价为14644元/平方米,六合的挂牌均价呈现缓慢下降的趋势,在售二手房源3055套,90天内成交只有54套。新房市场也不好过,这里有大量的土地储备,不着急卖房,难道要等着新盘不断入市来抢生意吗?

比开发商和中介更着急的,可能是地方政府,这次南京官方也解释了放松限购主要是为了照顾人才,2018年南京常住人口843.62万,相比2017年增长了10万多人口,这个数字看上去大,其实按照南京江苏老大的地位,人口都没有上千万,实在不算亮眼。而南京自己的十三五目标是到2020年末人口达到910万人,差距还不小。

另一个有所放松的城市,是天津。

10月15日晚上,天津市发改委开始对《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》征求意见。其中所列的七大措施中包括购房政策:对承接北京非首都功能疏解的项目,户籍暂未迁入本市的职工,其家庭在天津无住房的,可在本市购买住房1套,不再提供在津社会保险或个人所得税证明。

值得注意的是,征求意见稿所提的政策限定试行地区:天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城。两地都是天津产业发展、承接非首都功能的“主阵地”。

很多人开始期待,自己家会不会跟着放松,楼市经历了一年多的冷静期,终于要触底反弹了吗?

我个人认为并不是。

首先来看,两座城市,并非是传统意义上的放松限购,而是部分产业新区或者高新科技园区的购房门槛的放松,以期望能够增加园区吸引力,留住甚至吸引人才。与其说是要救市,不如说是地方政府出于自保想出的揽人手段。

另一方面,各大开发商们别说反弹了,事实上大部分房企都在担心明年还能不能撑下去。

根据公开数据资料显示,2019到2021年我国房地产企业到期的债务规模分别是6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。在这种行业企业普遍性的债务危机之下,现在已经有了很多的企业因为资金链断裂破产倒闭了。但凡我们叫得出的几家头部房企,负债率基本都超过80%,包括三强。

在如此高的债务率下,你是要多赚那么一点,还是宁愿少赚一点,甚至稍微的亏一点,也要回笼一些现金呢?如果你是做过生意的,我相信这个问题很好回答,那就是活下去更重要,只要有命在,钱不钱的,以后再赚回来就是。如果真破产了,那就没得玩了。这也是为什么今年以来,很多楼盘都在搞促销,抓紧回款,减缓拿地。

当然了,也不单单是这样,更主要是还是支撑中国房地产发展的最大动力出现了问题,那就是棚改货币化安置政策的不断减弱。

知道前几年的房价上涨得那么迅速的根本原因吗?

根本来说是因为棚改货币化安置比例的快速提升。大家不要去认为,那些什么降利息、降贷款利率啊、降购房税费等等手段是促进房地产上涨的大功臣,那些只能算是锦上添花而已。因为这些手段固然能够提高人们买房的欲望,但是制约房地产销售的根本问题,是大家没钱啊。

然后还有另外的一个原因就是,以后不但不搞棚改,还要搞旧改,旧房子修修补补接着住,让你想换房都没这个动力。

所以,最残酷的真相就是,房地产供需两端长期都会下滑,这是挡不住的大势所趋。在这个时候偏偏整个房地产企业,还有着巨大的外债要还,到了还债的高峰期。基于以上种种,目前楼市的触底反弹时刻,还并未到来。

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