现在不适合卖房子?

2019-03-13 股经

今天有一篇“聪明人都在卖房子”刷屏了,小明虽然是我朋友,但随着政策导向出现变化后,我跟他对楼市的观点开始出现了分歧,我担心大家被他的观点迷惑了,所以我今天要争论一下哈哈。

聪明人现在都在卖房子吗?

首先概念就错了!如果真的是聪明人,早就在2017年、2018年楼市高峰期逃顶了,何至于等到现在低迷期,已经调整了一两年,一二线城市的泡沫已被挤干了部分,有的已经见底回暖,有的已经在底部区间,有的今年也将调整到位,再去卖房子呢?

(请大家注意,我今天所说不包括三四线城市,因为三四线调整才开始,而且我也建议大家卖三四线的房子。)

这不等于是股票快跌到了谷底,很快就要见底反弹了,然后你要人家去割肉离场吗?这绝对不是聪明人的玩法,而是韭菜小白的愚蠢做法。

因为一旦卖出,你手中的资产就兑现了,在顶点可以卖500万的房子没卖,现在400万套现,到手现金250万,炒股最后赚了还好,如果亏到200万,你再也买不到原来房子,假如不炒股,你拿着250万何时再入楼市?

能精准抄到楼市底的人也很少很少,大部分都是碰运气,一不小心就容易错过,如果你不卖,楼市只要一回暖,你就有机会反弹到500万。

虽然反弹到500万的时间不确定要多久,但拿着房子的安全性,比你卖掉空仓,或者去炒股要高的多。

此外,最重要的是,现在购房名额如此珍贵的情况下,你将手中的房子卖掉了,再去买时,只要有过贷款记录,再买有的城市都算二套,比如北京首付要8成,几乎没有杠杆可言,你250万的首付资金,只能买个300万的房子了,在北京这是什么偏远的破房子啊。

在深圳名下无房有过贷款记录也要5成,如果你3套卖掉2套,剩一套,再买算二套,首付也得7成。

去年就有深圳的朋友跟我聊过这个问题,他3套房子本来想折腾一下,但又不敢轻易动,因为原来购入的首付比例和利率都很低,一动首付成本就太高了,很不划算。

而对理智的人来说,哪怕股市再好,也不可能卖了深圳的房子去炒股。

实际上,很多投资者早就在2017年离场了。他们现在正拿着钱,提前准备好购房名额,在等待时机抄底了。

这不是樱桃信口开河,平常我的知识星球里几千个人,咨询我买房的信息很多,有的人前年去年就在套现二三线城市的房产,在想办法转户口到深圳,准备买深圳的房子。

其他资金离开三四线,回流一二线城市购房的情况也很多。

2017年2月我创立公众号开始看空楼市,过去两年,我多少次在文章发出卖房的信号,那些还是没有卖房的人等到现在卖,已经错失最佳时机。如果你要换房,抛售是非常合适的,因为可以拿着钱等待调整到位时再入市。

对于一二线城市来说,如果新房没有倒挂15%以上,在限购限贷没有放松的情况下,投资并不合适,因为持有成本比较高,房价如果不涨,投资就没钱赚,对于手上有钱等待入市的人来说,可以再等等。

假如你手头有房子,2017年高位没有抛掉,但已经跌了一两成,就不宜再卖了,可以等待回暖,除非是准备换房改善,那就可以同时进行,卖了马上买,但我绝不建议你现在卖掉空仓,因为空仓踏空的风险比持有亏损的风险更大,毕竟现在是底部区间,正是换房的好时机。

至于房地产税,根本就不是你现在要担心的卖出因素,房地产税不构成对房价的长期影响,顶多是短期的心理波动,美国各个州都有房产税,也并不影响房价上涨。

一个地方房价高低终究是由人口和供需来决定的,而且房地产税离出台也还很早,这个税是由各个地方征收,税率高低不同,各个地方对高房价的保护心理人人皆知,而房地产税又征不了几个税钱,还不如卖几块地来的多来的快,何必去征太高的税吓人呢?

上海和重庆2011年后的房产税征收影响这一波房价上涨了吗?

而M2增速的降低,并不能成为是否投资房产的依据,总的货币放水速度是不可能比过去十年那么快了,毕竟M2的总额已经太大了,而且GDP增速也降到了6点多,M2必须要与经济增速相匹配。

但如果你回顾一下过去十年的M2增速,你就会发现,房价增速跟货币增速越来越不匹配了,比如2011-2018年,M2增速分别是17.32%、14.39%、13.6%、16.7%、13.3%、11.3%、8.17%、8.93%。

按道理,M2增速高的一年,货币放水多啊,房价应该涨才对是不是,但不对。

2013年反而是中间的小反弹年,2014年又是低迷期,而2015年救市后,M2增速连年下降,但房价却暴涨。

为什么呢?

因为调控政策放松后,银行引导大量的资金流向了楼市,所以其实不是看每年货币总量放多少水,而是放出的水,流多少到楼市去。

比如调控时,放10万亿,只准放30%给楼市,那剩下的70%就要流向实体去。

而调控放松时,放11万亿,M2增速没增多少,但50%的资金可以流向楼市,那流向剩下50%流向实体,概念就完全不同了。

虽然中国居民杠杆率已经到了50%,但中国人创造财富的能力不用怀疑,积累三五年,手头又是一笔财富,除了买房还能干吗?

城镇化没有结束,还有那么多人要到城里落户买房,调整三五年,刚需们又有购买能力了,所以不要对一二线城市过于悲观。

以上是我作为一个空头代表的理性判断,疯狂时不过于乐观,低迷时不过于悲观。

最后多说一句,刚需今年一二线准备买房,空仓的投资者继续观望,有房的如果错过了套现期,就不要再轻易抛售,珍惜来之不易的首房首贷,换房的除外。

Tags:卖房
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