楼市杠杆率最高的城市

2018-11-04 股经

昨天(11月2日),央行公布了《中国金融稳定报告(2018)》,其中用较大篇幅谈论了中国的“杠杆率”(负债率)的问题。

由此引发了一个问题:在中国主要城市里,哪里的人们购房最激进,贷款最多、压力最大、最苦逼?今天的文章,就探讨一下这个问题。

在给出答案之前,我们需要首先看一下中国整体杠杆率情况。

上图是央行《中国金融稳定报告(2018)》给出的主要国家“杠杆率”情况。截至2017年末,中国总的宏观杠杆率为248.9%,比2016年高2.4个百分点,增速显著下降。

从上图可以看出,中国的宏观杠杆率低于美国、欧元区、英国、日本,但高于韩国、德国、巴西、印度。其中中国的“非金融企业杠杆率”非常高,在上述国家里是最高的,中国的政府、住户(居民家庭)的负债率比较低。

但问题是,中国地方政府有很多隐形债务未被计入。至于中国普通家庭,还有一大笔住房公积金贷款(超过5万亿)未被计入,此外中国人还喜欢在亲朋好友之间借钱,或者借高利贷,这些都是西方国家居民不太使用的融资方式。

因此,中国真实的杠杆率要显著高于官方公布的数据,可能“总杠杆率”介乎日本和英国之间。应该说,这的确是一个麻烦的事情。

上图,是“国际清算银行”公布的世界主要经济体的“住户部门杠杆率”,使用的是算法“住户贷款余额”除以当年GDP,中国为49%。

可以看出中国香港非常高,而且在增加,处于了“红色警戒区”。中国大陆则以“49%的杠杆率+上升趋势”处于“橙色警戒区”。事实上,如果考虑到5万亿公积金贷款,再加上民间、亲友之间的借贷(假设为5万亿),中国的“住户杠杆率”已经超过了60%。

因为2017年末中国的住户贷款余额是40.5万亿,当年GDP是82.7万亿,按照债务占GDP比例来计算的杠杆率,应该是:(40.5+5+5)÷82.7=61%。

也就是说,中国住户部门的“杠杆率”已经进入世界最高层级,从理性角度应该抑制其上涨。央行的判断是:住户部门杠杆率只是增长太快,但不算太高。

从第一张图来看,我们可以猜测未来“稳增长”会怎样做:

第一,中国企业杠杆率太高了,已经是世界最高,因此必须稳住。稳住有两个办法,一个是债转股,一个是激活股市增加直接融资比例。而后者,是长期的目标。即便是有股灾,仍然百折不回。

第二,官方认为政府杠杆率仍然不高,所以地方债会继续扩张。

第三,官方认为住户部门杠杆率也不算高,只是过去两年增长太快,所以住房消费要细水长流,成为经济长远的、持续的拉动力量,不能一顿饭撑死、以后饿死。

央行还用“住户贷款占GDP比重”的算法,计算出了各省市“住户杠杆率”,由于住户贷款主要是买房子,因此可以视作“楼市杠杆率”,下图就是:

可以看出,杠杆率超过全国平均水平的省份分别是:上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘肃(59.8%)、广东(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重庆(50.6%)、宁夏(49.3%)和江西(49.2%)。

但说实话,使用省份来研究“住户杠杆率”(楼市杠杆率)是没有意义的,因为农村、中小城市、大城市差距非常大。而用“住户贷款余额”占“住户存款余额”比例的方式,计算了主要城市最近的“住户杠杆率(由于住户贷款主要是买房子,也可以视作楼市杠杆率)”,结果有了非常有意思的发现(注意,这种算法没有包含开发商的“杠杆率”)。

中国部分城市“住户(楼市)杠杆率”排行

城市

住户存款

住户贷款

最新杠杆率

去年杠杆率

厦门

2492

4428

178%

167%

深圳

11474

19093

167%

158%

合肥

3849

4978

129%

126%

杭州

9899

12600

127%

102%

南京

6899

8500

123%

123%

苏州

8812

9475

108%

101%

宁波

6542

5962

91%

80%

上海

27590

21600

78%

--

北京

31000

18000

58%

54%

注:表格里厦门的最新杠杆率为2018年6月数据,去年为2017年6月数据。深圳、杭州、南京、合肥为2018年8月(最新杠杆率)和2017年8月数据(去年杠杆率)。北京、上海分别为2018年9月(最新杠杆率)、2017年9月的数据(去年杠杆率)。

可以看出厦门是杠杆率最高的城市,或者说是“居民购房最激进”的城市。到今年6月,厦门住户贷款余额是4428亿元,但个人储蓄存款余额只有2492亿元,无法覆盖债务。从去年6月以来,厦门的“楼市杠杆率”又上升了11个百分点。

深圳位居第二。截至今年8月,深圳住户贷款余额超过1.9万亿,但个人储蓄存款只有1.15万亿,杠杆率高达167%,比去年同期上涨了9个百分点。

合肥是杠杆率也比较靠前,过去一年杠杆率只增长了3个百分点。

杭州杠杆率一年大增了25个百分点,住户贷款余额飙升到了1.29万亿(见上图)。而在去年同期,杭州的住户贷款余额还不到9000亿元。

此外,南京、苏州、宁波的“杠杆率”也都比较高。相比之下,上海和北京算是比较低的。广州、福州、珠海最新的杠杆率没有查到,2017年末为93%、113%、139%。珠海如果列入榜单,应该可以进入前三。

很多城市数据不全,无法计算出其“住户杠杆率(楼市杠杆率)”,比如成都、长沙、郑州等等。

值得注意的是,深圳“住户贷款余额”超过了北京,只比上海略低。这透露两个信息:第一,深圳人在买房上更激进,当然这也跟城市比较新、外来人口比较多有关;第二,北京和上海本地人多,房子问题可能早就解决了,所以楼市杠杆率不高。

另外,从北京上海的住户存款数量看,这两个城市显然更富裕、更殷实。此前我们也分析过存款结构,北京上海定期存款比例非常高,说明财富主要掌握在中老年人手里。

而深圳、厦门年轻人多,小城市、农村来的人多,积累少,所以杠杆率高。

用“住户存款”减去“住户贷款”,可以计算出“净存款”这样一个指标。深圳的“净存款”接近“-8000亿”,如果按照深圳2000万人计算,则这个城市每个居民的“净存款”为“负的4万元”,这在全国也是一个奇观(厦门大致也是这个水平)。如果计算人均贷款,则深圳按照2000万人口计算,人均贷款达到了9.5万元,厦门则人均超过了10万元。

所以,深圳和厦门堪称生活压力最大的城市。这是否意味着深圳、厦门房价未来有较大下跌空间呢?其实厦门已经有一些明显的跌幅,深圳楼市也在变冷。但从人口增速看,深圳和厦门都是中国人口增长最好的10大城市之一,再加上经济活跃、环境好、气候温暖,因此吸引了大量外地人前去买房,其楼市的“全国性”比较明显。深圳全境的合法住宅,厦门岛内的住宅,都是非常稀缺的,短期或许会跌一点,点中长线看都是非常好的资产。

至于北京人,截至今年9月的人均净存款为5.2万元,而上海只有2.3万元左右(北京上海均按照2500万常住人口计算),广州(2017年末)人均净存款为0.5万元(按照2000万人口计算)。

北京的殷实富足,在内地大城市里是“天下无敌”的,小城市里只有鄂尔多斯可以相比,但鄂尔多斯的规模要小很多。

Tags:房贷
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