房地产三大使命完成开始退场 别当接盘侠

2018-10-11 股经

在房地产的“计划经济”时代,想通过炒房赚钱?难!

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要论中国今年最大的经济事件,有三个必须重视,这些“大事件”看似和普通人关系不大,实则每个人的命运和利益都被裹挟其中。

第一件是改革开放40周年。中国正在重新反思过去40年走过的路(很大一部分是模仿西方资本主义国家的),今后可能要走自己的路了。

为什么这么说,最近发生的几件事就是例证:比如整个西方都在加息,我们在放水,这是货币政策“独立”的开始;大家都在发展私营经济,而我们在深化国(guo)企(jin)改(min)革(tui)。

第二件事是2008年金融危机10周年。按照经济规律,8到10年就会发生一场经济危机(大小不好说),2008年起源于美国(资本主义经济代表),2018年的危机还没出现,但国内很多人明显感觉日子不好过,不管是个人还是企业(不知是不是危机,至少官方没说)。

第三件事是中美贸易战。这件事的必然性在于,中国经济(至少规模上)已经有了和美国抗衡的实力,实力相近,磕磕碰碰在所难免;偶然性在于,中国过早的让美国看到了我们的“强大”,试探之后,一发不可收拾。

上述三件事,对未来中国经济政策影响是巨大的。出口、消费、投资是中国经济增长的三驾马车,三件事对这三个指标都有深刻改变。

比如,贸易战会影响中国的出口,毕竟美国长期以来都是中国第一大货物出口市场。2017年中美双边货物贸易额达5837亿美元,是1979年建交时的233倍。

又比如,经济疲弱,对普通人影响最大的就是收入下降,再加上连续三年的高房价(不仅大城市,几乎所有城市都涨了一轮),普通人消费能力和意愿都会下降。

再比如,重新反思改革开放,会影响投资主体(国企还是私人投资),也会影响国民经济的支柱产业,房地产曾长期充当这个角色,以后还会吗?

所以,当所有的变量都在发生变化的时候,把握房地产未来走势也要全盘考虑,既要看到现象(涨跌),也好看到本质(历史使命)。

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铺垫这么多,就是想告诉各位“老乡”,房地产在未来中国经济增长中已经不是一个很重要的变量,不是国家不想,而是它的阶段性历史使命已经完成,正在退场。

上面说到今年中国经济的三件大事,如果要说房地产行业的大事,一定是“房改”20周年,很明显,今年(尤其从下半年开始)是房地产行业的一个分水岭。

20年前的1998年是中国房地产划时代的年份,当年中央宣布取消福利分房,全面开启住宅商品化(类似于这几年三四线城市的棚改货币化),被称为“98房改”。

之后,中国房地产市场一路高速发展,过程中有欢呼也有谩骂;有繁荣也有萧条。不管怎样,跌跌撞撞一路走来,描绘了一幅壮丽的图景:在中国,没有那个行业能像房地产一样成为全面讨论的话题,成为政策调控的重点、成为“造富机器”……

如果非要总结一下,过去20年,房地产至少完成了三个历史使命:

第一个使命是成为经济增长的“永动机”。

“98房改”的前一年,金融巨鳄索罗斯阻击完新马泰后。1997年10月移师香港,1997年8月到1998年8月,恒生指数从的16673点跌至6660点。

唇亡齿寒。受97亚洲金融危机影响,国内的经济也开始萧条,1998年全年出口增速仅为0.4%,同比1997年降低了20.1%。当年中国经济增速结束了双位数增长,全年增长率跌至8.8%,开始提出“保8”目标。

为了拉动经济增长,不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求,房地产业正式登上历史舞台,被确定为国民经济的支柱产业。

对于“98房改”,后来的评价毁誉参半,但在当时的历史条件下,确实有力拉动了中国经济增长。当时中国城市化率只有30%,远远低于发达国家,农村收入和消费水平也只有城市的三分之一,住房商品化唤醒了民众购房需求。

此后,房地产投资逐年增加,1998-2002年期间对中国经济增长贡献维持在15%,平均对GDP拉动1.2个百分点。

之后中国经济就形成了惯性依赖,一旦有着陆风险,房地产就成为当仁不让的“救火英雄”。

2008年金融危机后,中国经济虽然没有西方国家受的冲击大,但也没能幸免。2009年,房地产又一次成为经济增长的“火车头”,当年后半年开始,房价暴涨。

2014年,受到国际经济低迷、房地产市场降温等因素影响,GDP增长7.4%(低于年初7.5%的预期),创下24年来新低。接下来,房地产进入长达三年的强刺激模式。

2014年的“930新政”:全国性宽松开启,二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”,同年11月央行重启降息。

2015年的“330新政”:宽松加码,五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。此后央行3次降息、2次降准,全面宽松就此开始。

2015年的“930新政”:全面宽松。由于库存仍处高位,四部委将非限购城市首套商贷首付比降至25%;同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20%,二套首付比降至30%,央行再度降息降准各1次,利率优惠叠加低首付,信贷处于全面宽松状态。

同年12月,中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”,棚改货币化力度加大,一二线城市房地产市场启动,三四线城市进入暴涨前夜。

2016年的“217新政”:热点城市复苏明显,但有些地区还没起来,2月27日,下调房屋交易环节契税,一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。

之后的情况很多人可能都知道了,一线涨完二线涨,二线涨完三四线涨,一直到现在,有些三四线城市房价还在上涨。

房地产大发展能创造GDP,同时也给很多人创造了一夜暴富的机会,这就是房地产20多年来的第二个使命:造富。

造富的对象主要有四个群体:地方政府、银行、开发商和炒房者。四个之中,处在上游的地方政府发财最多,除了卖地收入还有和房地产相关的各种税收;银行和房地产商也赚的盘满钵满,同时也有很多个人炒房者(也有拆迁户)一夜暴富。

之前有人好奇,在这场盛宴中,似乎找不到一个“输家”,确实找不到,因为在这场“盛宴中”,每个群体都是吹泡沫的人,都不希望泡沫破灭,泡沫越大,群体的财富增值也就越快。

房地产还有一个使命就是解决民众的住房问题,让所有人住有所居。

理论上讲,这个使命应该是排在第一位的,但讽刺的是,在20年的发展过程中,这个使命几乎一直被忽略,最高层在2017年10月份召开的十九大报告中提出“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,世人才恍然大悟:原来房子不是用来炒的?

虽然这是一个“迟到的使命”,但20多年的房地产大发展客观上解决了国人的住房问题。

第一、中国的城镇化率大幅提高,意味着很多人进城了;第二、这几年的棚改货币化,又让很多人“上楼”了;第三, 2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,其中城镇36.6平方米,农村45.8平方米。

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按照地产大佬任志强的“地产夜壶论”,以上三个使命中,第一个使命理论上现在依然是可以“重启”的,也具备重启的必要,比如外需不振、内需萎缩,导致经济有下滑压力。

第二个“使命”,说实话地方政府也需要,现在中央已经确定要通过基建刺激经济,这正是地方政府用钱之际,听说太原之前8宗流拍地块现在已经降价再拍卖了,所以,在土地财政没终结之前,没有地方政府不想继续卖地。

第三个“使命”值得商榷,如果单纯考虑房地产的居住属性,按照国家统计局的数据,人均居住面积40.8平方米已经超过德国、英国等发达国家了。

所以,不管从经济情况还是各方的需求来看,房地产仍然可以继续“发光发热”,但从现实情况来看,前20年的房地产发展模式必须终结,最简单的一个道理就是:泡沫越大、破裂后的威力也会更大。

现在房地产的泡沫有多大,其实很少有人说清楚,不同人参考的标准不一样,得出的结论也不一样,但是从这两年地产调控政策的力度来看,泡沫严重程度可想而知。

高层已经意识到了房价过高的危害,同时也知道泡沫被戳破后的危害,1993年海南地产泡沫破灭就是例证,所以现在的调控政策就是尽可能的“捂着”,不让上涨,也不能过度下跌。

2017年10月份提出的“房住不炒”是一个明显的信号,今年8月份召开的政治局会议再次提出的“坚决遏制房价上涨”有另一个明显信号,其实都在告诉大家,房地产的使命终结了。

所以,今年大家看到很多奇怪的现象,有些地方政府想变相给房地产松绑,但后来都被中央叫停了,看不到一点放松的迹象。

20年前,房地产市场通过“房改”进入市场经济,20年后的今年,持续调控又让房地产市场回到“计划经济”,在计划经济想通过炒房赚钱?难!

Tags:房地产
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