2018-07-09股经

中国将以怎样的方式消灭房价泡沫

近日,北京大学经济学院金融系副教授冯科曾公开表示:现在当务之急,要维持房地产市场的稳定,而不是主动去戳破那些泡沫,因为主动挤破的后果会很严重。换言之,需要通过短期的房地产调控与长效机制相结合,达到使高房价软着陆的目的。

自2017年以来,尽管中国各城市的房地产调控政策密集出台,但是也难以阻止房地产泡沫膨胀的步伐。目前一线城市房产均价在6-7万/平方米,而二线城市房子均价普遍在3-4万元/平方米,三四线城市房从也多数过万,就连中国的五线城市,房价也涨破了9000元/平方米。

从目前情况来看,中国各城市的房价已远远跑在了居民收入的前面。由于经历了去年初至今的房价爆涨,部分二三线城市房产的租售比已经大幅上升,甚至超过了一线城市,惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。

而上海该比例为644,深圳为627,广州为600,北京为594。按国际房价与租金比例的一般标准在200-300。这说明了国内房价在经历了本轮牛市的大幅上涨之后,只有投机价值,连投资的价值也没有,谁会去买一套年投资回报率低于3%以下的房产呢?

国内的房地产泡沫已经比较严重,可能在北京大学冯教授看来,中国各城市都存着大小不同的房地产泡沫,不要主动去戳破它,否则系统性金融风险肯定在所难免。

因为现在不仅是一线城市,连三四线城市房价都存在着泡沫。所以,现在只能是采取不主动挤破泡沫,让房地产“软着陆”的办法,这样可以避免给中国经济带来直接冲击。

那么,目前中国各地的房价已经虚高了,不主动戳破房价泡沫,房地产就会自己软着陆了吗?显然是不可能的。但是可以通过一系列的政策手段,来使中国高房价避开“硬着陆”的风险,通过时间换空间的方式,逐步回落到与当地居民收入挂钩的价格,那还是有可能的。

首先,现在主要通过房地产调控政策,使一二线城市房价泡沫不被剌穿,避免全局性的系统性金融风险发生,而对于三四五线城市的房价泡沫,可以通过3-5年的限售令把三四线城市房价泡沫破裂进程向后拖,或者允许部分局部性、可控的泡沫风险直接爆发。

事实上,三四线城市房价出现大跌也并不一定就会引发危机。现在北京周边的通州、燕郊、香河、大厂等地的房价也出现了大跌。通州房价从去年初的3万元/平方米,现在下跌至1.8万/平方米,在这种情况下,也没有出现过大的金融危机,所以,我们也不要过分夸大房价下跌,对中国金融体系产生的影响。

再者,对于一二线城市房价有可能发生“硬着陆”的风险,那么就可以暂时通过房地产调控限购、限售政策将房地产的成交量稳定起来,这样就是将房地产冷冻起来,再用时间换空间,等待房地产长效机制的到来。当房地产长效机制出台后,调控政策就可宣布退出历史舞台。

在我们看来,房地产长效机制分成二大类,一是,通过开征房产税、房贷利率的上调,来遏制房价上涨,打击投机炒作者,并强调住房不炒理念,让房地产慢慢回归居住属性。

特别值得关注的是,不动产信息全国联网已经完成,这为后续出台房产税,在房子的保有环节上增加投机者的成本,这对于遏制高房价是有利的。

二是,通过多渠道供给,多途径保障的方式,来解决广大群体的住房问题。现在拿深圳推出的长效机制来分析,住宅商品房只占到50%,而另外50%就是保障房和租赁房。这使得很多人不必都一定要去买房,而通过保障房和租赁房的形式来解决住房问题。这对于商品住宅来说是需求的大分流,房地产市场将归于平静。

最后,对于一二线城市房价偏高,远离当地市民收入,那么就一边通过房地产调控机制(比如限价),让房价每年下跌15%左右,把房价泡沫给挤出来,然后再不断提高当地居民的收入水平,通过5-6年的时间,让房价与当地居民的收入水平接轨,从而达到房地产泡沫的软着陆。

实际上,当房价跌至当地居民收入可以来决定房价,而不是炒房团的杠杆资金来决定房价时,中国的房地产“软着陆”才真正完成。那么,未来中国各城市的房价,就由当地居民收入增减来决定,一套房子的价格应该是当地居民年收入的15至20倍左右。所以,尽管中国各地房价都存在着一定的泡沫,但房地产实现软着陆还是有可能的。

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(副标题:中国将以怎样的方式消灭房价泡沫?)

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