2018-04-13股经

易纲在博鳌论坛对房地产透出啥信息

昨天(4月11日),中国人民银行行长易纲在博鳌亚洲论坛“货币政策的正常化”分论坛上宣布了进一步扩大金融业对外开放的具体措施和时间表,并回答提问。在易纲与媒体短短的几个问答上面,我们隐隐可以看到,未来房地产市场的走向。

现如今,很多人在为房价走势而忧虑,买了房的人希望价不要跌,这样即使每月要还房贷,心里也舒服。但是没有房产的人,却认为内地一二线城市房价过高,三四线城市房地产风险过大,房地产回归居住属性。那么,作为央行行长的易纲,他对目前房地产又持何看法?在博鳌亚洲论坛之后,中国楼市该向何处去?我想就此进行一一解读。

问题一:中国将执行货币政策正常化

易纲:中国目前实行的是稳健中性的货币政策,并没有实行量化宽松政策及零利率政策。关于主要经济体央行资产负债表收缩问题,我们已经完全准备好了。

目前,中国十年期国债收益率约为3.7%,美国十年期国债收益率约为2.8%,中美利差处于比较舒服的区间。简短地说,面对主要经济体货币政策正常化,我们已经做好了准备。

解析:目前全球各主要经济体都是收紧货币,美联储更是连续加息和缩表,这无疑给中国的货币政策带来不小压力。中国实行的是稳健的中性的货币政策,未来还将持续下去。

这就意味着,像2009年、2015年初的那样大水漫灌式的货币宽松时代已经过去。仅靠目前市场上的流动性已难以推动高房价上涨。目前中美两国的长期国债利率保持着较为合适的利差,在易纲看来境内资金全线流出中国的概率并不大。

问题二:中国的债务占GDP比重增长过快

易纲:中国目前的确存在杠杆率高、债务水平高的问题。我们认为,首要的任务是要保持债务水平的稳定,第二个任务是让债务结构更加优化,平衡好政府债务、企业债务及个人债务。第三个任务是让总杠杆率更加合理。通过以上做法,来实现一个漂亮的去杠杆。

解析:中国目前处于降杠杆周期内。地方政府加杠杆是2009年开始;而企业杠杆是2011年开始的;居民个人加杠杆2015年爆发。现在看来,居民债务风险最大,主要流向了房地产,这也是最容易发生金融危机的地方。

一方面,居民个人杠杆率增速惊人,之前都比较平稳增长,而到了2016年开始,突然出现大涨现象。在短短几年时间里,中国居民的杠杆走完了人家西方国家十几甚至几十年的增速。目前居民杠杆上升空间已经有限,需要做出调整。

另一方面,银行的表外资金业务,比如银行理财、信托、委托贷款等资金都流向了房地产业。同时,由于实体经济形势不佳,P2P、小贷公司、地下钱庄等影子银行的资金也都跑到房地产业中。看得见的居民房贷还可控,看不见的资金流进房地产领域风险就更大了。

问题三:中国是否有上调基准利率的考虑?

易纲:中国正继续推进利率市场化改革。目前中国仍存在一些利率“双轨制”,一是在存贷款方面仍有基准利率,二是货币市场利率是完全由市场决定的。

目前我们已放开了存贷款利率的限制,也就是说商业银行存贷款利率可根据基准利率上浮和下浮,根据商业银行自身情况来决定真正的存贷款利率。

解析:基准利率是否上调取决于二个因素:一是要看境内游资是否加快了离开中国的步伐。二是国内的通胀水平是否超过3%的目标。尽管我国3月CPI增速放缓,但是通胀水平抬头形势不容乐观,预计下半年我国央行可能有一二次上调基准利率的可能。

事实上,央行加不加基准利率真的和房地产关系有限,与银行间货币市场利率波动有关。由于近年来国内银行业的融资成本上升,银行房贷利率较去年同期上调了五次之多,未来房贷率预计还有上涨空间。而连续的房贷利率上涨,对房地产泡沫挤出效应肯定是明显的。

问题四:人民币汇率稳定比什么都重要

易钢:目前外汇市场是以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、实行有管理的浮动汇率制度。人民银行在过去的相当长一段时间内没有进行过外汇干预。并且目前的外汇市场可以很好地服务个人和企业,也可以让中国及外国公司方便地进行贸易和投资。我认为未来外汇市场也会运行的更好。

解析:易钢对外汇市场的稳定充满信心,这也意味着,在保汇率,还是保房价方面,中国选择了保证汇率的稳定。因为汇率不稳定,国内外资金就要选择流出。

那么,如何在不干预汇市的情况下,来保持汇率的稳定呢?只有收紧货币、金融去杠杆、挤掉房地产泡沫,把中国经济结构调整得更有增长潜力。只有这样,汇率就能够稳定,人民币国际化道路就能走得比较顺利。

在以上几个回答中,新任央行行长易纲透出了货币政策中性、汇市保持稳定、金融杠杆要调降、将适时加息等问题,而这些都是对房地产上涨所不利的。在这十多年房价上涨的过程中,都是伴随超低利率、宽松货币、滥用杠杆,调控政策无疾而终。而现在整个市场发生了巨大变化,房地产挤泡沫进程已经开启。

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(副标题:易纲在博鳌论坛对房地产透出啥信息?)

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