2017-11-13股经

租房or买房 是一个阶层划分的问题

这几天各大银行推出了租房贷款,早就想谈谈了,正好这几天有时间就一并写了。对于租房贷款,我认为就是旧社会永佃权的延续,是古代农田拆分出田骨和田皮进行租赁的新社会翻版,我称之为房骨和房皮的分离。

先说说新推出的租房贷款,以建设银行为例,建行与碧桂园等11家房企开展合作,鼓励长租,为了防止租户交不起长租款,推出个人住房租赁贷款“按居贷”,贷款享受基准利率,额度最高100万,最长期限10年。

如果你买了房子,付了首付,那你就是住房贷款,按月还月供,除了最近几个月买的房子会上浮10%利率之外,如果是以前买的房子,基本都是基准利率的85折或者9折。而租房贷款,也是按月还款给月供,利率是基准利率。银行的钱不会打给租户,而是直接打给房企,租户获得10年的使用权。

之所以这么玩,是因为房企响应国家号召只租不卖,但是每个月收租来钱太慢,于是和银行合作,银行一次性借10年房租款给租客,房企直接拿走缓解资金压力,房企收了这一次后,以后每10年都可以收一次款,银行和房企皆大欢喜,各取所需。至于租客,以前月供了30年就可以获得房子产权,现在月供了10年,房是开发商的,继续月供。。。这个贷款方案,让我想起了旧社会的田骨和田皮,很多人对这个词汇很陌生,我今天给大家科普一下。

大家都知道,古代有一种职业叫大地主,坐拥大量土地,靠收租生活,还有一种职业叫佃农,靠租种地主的土地,每年交租子,靠剩余的粮食生活,这是一种单纯的租赁关系,类似于我国目前的房东和租客的关系。明清时代,随着我国商品经济的逐渐发展,这种田亩租赁开始了分化,演化出田骨和田皮。

什么叫田骨,确切的说是土地的所有权,你购买了田骨,你就是这块土地法律上的主人了。什么叫田皮,确切的说是土地的租佃权,也称永佃权,你购买了田皮,你就有权利耕种这块土地,只要你交足了契约上约定的租金,无人有权赶你走。

为什么把一块地的权利给分割为二种,最开始的起源很简单,是灾荒期间,有部分农民处于饿死边缘,没办法被迫出卖祖传的土地,但是如果卖了土地,地主直接赶走他们把土地让给别人耕种,他们未来就要被迫流浪背井离乡。所以这些农民不愿意全部出售自己的土地,只愿意出售所有权给地主,但是耕种权归农民。

也就是说,按照合同约定的租金,比如每年三斗粮食等等,只要农民交齐了租子,地主无权换人,必须让他耕种。如果地主同意这个条款,那么农民就会把土地卖给他,当然,由于少了随心所欲更换佃户的权利,所以土地的售价也会低廉,这就是永佃权的来历。

随着社会的发展,田骨和田皮已经被整个社会默认为是两种权利,是可以分开出售的,很多地主,有时候也把自家土地剥离开,只卖田皮而保留田骨。大家莫要认为田皮权是个小权利,是可有可无不值钱的,实际上田皮,也就是永佃权是非常厉害的一个权利,按照清朝的价格,其价值和所有权几乎不相上下(田皮田骨价值基本等同的研究成果援引自周桐所著的罗马法原论[m].商务印书馆,1994),也就是说一块土地,其田骨和田皮,售价是差不多的,而田皮可以拿来单独典当、转租等。

田骨和田皮进行分离之后,根据双方权利义务的约定,佃户获取自由佃作的权利并可自由退佃,地主东家无权干预对土地之直接经营权,更不得随意撤佃。此即民间著名之"只准佃辞东,不准东辞佃";同时,土地所有权的转移、继承、赠与均不影响佃户之土地用益物权,此即民间法谚所谓"换东不换佃"。清朝户部则例规定:"民人佃种旗地,地虽易主,佃农依旧,地主不得无故增租夺田。"

地主拥有田骨,承担政府税收,并向佃户收取租金,农民拥有田皮,必须向地主交租,但是在田皮持续期内地主无权撤佃。由于古代田骨持有期是永久,故对应的田皮持有期也是永久,所谓永佃权。

你租种地主的土地,每年给地主交租子,这是一种权利,不是一种义务,重要的事说三遍,给地主交粮是你的权利、权利、权利!不仅是权利,而且这个权利还非常值钱,几乎和田骨等价,当农耕社会发展到极致的时候,即便你想给地主家交粮食,你也要先花钱去购买这个权利才行,你以为电影里的佃户很惨吗?还有更惨的,那就是佃户都没权利做的穷苦人。

我很久以前就看过田骨和田皮的历史资料,当时觉得是旧社会的一个特色知识,仅此而已。不过最近推出的租房贷款,让我有了一种新时代田皮的感觉。

如果把房子看做是旧社会的土地的话,那么房东就相当于小地主,拥有大量房产的地产公司,就是大地主。原来的房主是拥有房骨和房皮的,所谓房骨就是房主拥有房屋的所有权,他可以自由买卖这套房子,所谓房皮就是这套房子的经营权,房主想租给谁就租给谁,和你签了半年或者一年的租房合同,合同到期之后,房主有权利把你逐出房子更换租客。

而这个租房贷款,就颇有一种房皮的感觉了,租客一次性缴纳10年租金,获得房屋的经营权,10年里房主不得无故增租夺屋,哪怕房屋易主,但租客依旧。我国目前是中国特色土地制度,拍卖的土地也只有70年产权,所以政府强制长租只准租10年,如果租的更久,那么租赁和买卖就没有区分性了,就会动摇土地拍卖的根基。

假设我国房屋产权和外国一样,是永久性的,一次性租赁30年甚至是永久性租赁,先支付一部分金钱获得永租权,然后逐年缴纳租金,租金不以逐年贬值的货币缴纳,而仿照古代以实物缴纳或者金银缴纳,那就是妥妥的永租权,新时代房皮。

大力推进租房市场是我国的国策,很多土地只允许自持出租不允许出售,随着这种只租不售的地块变多,市场上一定会形成这样的一批房源,可以长期居住,获得长租权利,这种权利可以出售甚至可以拿出去抵押,其价格也非常昂贵,如果房皮和房骨的期限都是永久的话,那么双方的价格还真的是相差无几,房皮会略低,但是低的不会太离谱。

农业社会的土地权利,发展到极致,演化出了田骨和田皮,新社会的房产权利,发展到极致,演化出了房骨和房皮。只要是私有制社会,随着财富的积累,这种分化是一定会有的,古代的土地是个固定值不会增加,随着人口的增多自然会有人永远买不起土地,只能当佃户,更穷的连田皮都买不起,佃户都没得做。现代社会的房屋虽然理论上是无限的,但是大都市的房屋是有限的,不过涌入大都市的人口是不断增多的,那一定会有人永远买不起房子,只能租房住,也就是花钱买房皮,更穷的连房皮都买不起,只能被迫离开大都市。

英国、美国、德国、法国这种老牌资本主义国家,经济那么强盛,一样有50%的人口一辈子租房住,这个比例甚至远高于中国,那么可想而知,中国的未来,一样会有50%的人口一辈子租房住,这个矛盾是解决不了的。

我今天写这个文章,并不是讨伐中国贫富分化差距增大,也不是说政府大力推行的租赁市场不好,这些都是没办法解决的,我写这个文章是告诉大家,随着住房租赁市场的快速发展,未来的中国,是存在房皮的,也注定是有一批人一辈子只能租房住,不可能人人都买得起房子,当然我指的是一线城市或者至少是准一线城市等人口不断流入的城市。未来的中国大都市里,一定会存在有人买得起房骨,有人只买的起房皮,还有人连房皮都买不起只能被迫去二三线城市工作生活这种事情。

这个事情听起来是很悲哀的,但是任何私有化和贫富差距达到一定的地步,都会形成这种现象,我这里只做陈述,不做批判,这文章的意义就是撕开这个社会温情脉脉的面纱,给大家展露一个冷酷无情的嗜血丛林,从古至今,人类都是这样过来的,现在也不会例外,我们唯一能做的,就是努力工作赚钱,给子孙先留下一块祖传良田。

下附南方日报对租凭贷款的调查新闻

临近年底,房贷不仅越来越贵,还越来越难,不少银行要等到明年才有额度放款。相比之下,租房的便捷度和配套产品则越发完善,日前建设银行已率先在广东推出租赁贷款。

实际上,不仅是建行,已有多家银行开始在长租房市场布局,如中信银行、中国银行近日也先后宣布进入住房租赁市场。据研究报告显示,2016年中国住房租赁市场的规模为1.1万亿元,2030年会超过4万亿元。庞大的市场使得这一领域正逐渐成为各路资本角逐的对象。租房贷款到底是否划算呢?本期投资周刊与大家一同探究。

建行租房贷款3个工作日放款

近期,建行率先宣布推出租房贷款。南方日报记者了解到,建设银行目前已面向全省正式推出“个人住房租赁贷款”,给贷款人用于支付住房租金。从上周开始,广州和中山已有个人租户陆续收到放款,成功通过贷款租房。

个人住房租赁贷款要怎样申请?记者咨询建行越秀支行,相关负责人表示,符合条件的承租人凭备案登记的住房租赁合同、身份证等,就可到网点申请。贷款可采用抵押、质押、保证、信用等方式,最高可贷100万、期限最长10年。据了解,该行中山市分行8日也发放了中山首笔“个人住房租赁贷款”。

不过,现在这一产品刚刚推出,出于风控考虑,银行对贷款人设定了一定条件,要求申请租房贷款需是建行的优质客户,如有建行的代发工资账户、国企事业单位员工、账户资产日均余额超过30万元等,都符合条件。

临近年末,房贷额度开始愈发紧张。那么,租房贷款额度紧张吗?银行表示,个人租房贷款目前额度充裕,在材料齐备的情况下,个人租房贷款从申报到放款仅需要3个工作日。

一次性付款赚取租金折扣

租房需要每个月给房东租金,贷款也需要月供还银行贷款,两种方式对资金流压力看似比较相同。那么到底贷款租房划不划算呢?

事实上,租房贷款解决的是房东提前回笼资金的“痛点”。通过贷款,房东可一次性提前回笼未来数年的房租,获取租金+投资收益。相应的,房东会给出让利,租户可以更便宜的价格租到房子,加上贷款利率并不高,租房成本有可能不升反降。

小谭是广州某国企的一名白领,面对一直高企的房价,他选择了租房。房东业主为了加快回笼资金,给出了一个诱人的条件:如果租3年,一次性付款,可以将租金打9.5折。

“我的资金都在定期和理财里,拿不出来。”小谭看到建行近期在宣传租房贷款业务,便到建行越秀支行咨询,很快就申请到了一笔6万元,3年期的租房贷款。3天后,银行将6万元贷款一次性支付给房东,小谭自己补足剩余部分,每月还银行1823元。“既获得租房优惠,又减轻了初期的资金压力。”小谭表示。

以小谭的情况为例,记者算了一笔账,按照每月3000元的租金,3年小谭一共需要支付租金10.8万元。打9.5折后,每月租金2800元,3年租金总额为10.08万元,一共可以省下7200元。贷款三年共支付利息5628元。两者相抵扣,小谭可以省下1580元,租房成本不升反降。

不过,以上这种简单算法并未考虑资金的时间价值。但若贷款利率不高,即便算上再投资收益,也有可能是划算的。

利率比房贷低还款方式灵活

此外,相比房贷,银行还给租户申请人提供了多种还款方式。如中山的黄先生申请的是为期一年的住房租赁贷款,共计金额2万元,中山建行按基准利率即4.35%予以发放。与普通的月供还款不同,这笔住房租赁贷款的还款方式是按月付息,到期还本。

黄先生一年的利息一共需付870元,分摊到每月是72元。原租金为2900元,一次付款的话业主优惠至2800元每月,一年共节省1200的房租,抵扣贷款利息后,客户每年租金仍可节省近300元。除了第一笔自己支付13600元外,每月只需要还银行的72元贷款利息。

相比动辄上浮10%-25%的房贷利率,租房贷款利率的优惠更明显。相对而言,住房租赁贷款更划算,最低可以为基准利率,上述中山租户申请到的便是一年期基准利率。

更重要的是,租房贷款可以解决长租交易中,房东资金流的提前回收。对于房东而言,银行会直接将贷款资金一次性打到房主账户中,房主一次性得到未来数年的房租后,可拿这笔钱用于理财赚取利息收益。事实上,在国家倡导租购并举的政策背景下,现在部分开发商开始推出长租房子,但租赁的回报周期太长,收取租金麻烦,从出租方而言,市场存在一次性回收租金的迫切需求,以加快资金周转。

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(副标题:租房还是买房,这是一个阶层划分的问题)

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